Kein Tag ohne Grundsteuer - Gutachterausschüsse unter "Generalverdacht"
icon.crdate11.08.2023
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Kein Tag ohne Grundsteuer
Gutachterausschüsse unter „Generalverdacht“
Es vergeht kaum ein Tag, an dem die Grundsteuerreform und die ermittelten Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse nicht thematisiert werden.
Die Presse fokussiert sich derzeit auf die Bewertung von sogenannten „Mischgrundstücken“. Hierbei handelt es sich um Grundstücke, welche in Teilen nicht bebaubar sind (z. B. aufgrund Ortsrandlage, Abgrenzung zum Außenbereich, Grundstückstiefe etc.).
Bezug genommen wird auf die Korrekturen der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 des Gutachterausschusses der Stadt Calw, welcher „seine erste Festsetzung der Bodenrichtwerte rückwirkend korrigierte - demonstrativ und freiwillig, um den Hausbesitzern eine gerechtere Grundbesteuerung in seiner Region zu ermöglichen“ (so der Leitartikel und die mehrfachen Kommentare der Redakteurin für Landespolitik und Politik in Stuttgart, Frau Bärbel Krauß).
Wie kam es zur großflächigen Revision in Calw?
Der „Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Calw“ wurde, ebenfalls wie der Zweckverband „Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen“, im Jahr 2021 gegründet. Dem Gutachterausschuss bei der Stadt Calw gehören 16 Kommunen an.
Die Geschäftsstelle Calw, so der Vorsitzende, stand vor großen Herausforderungen bei der Erstellung von Bodenrichtwertkarten zum Stichtag 01.01.2022. Die Bodenrichtwertkarten der einzelnen Gutachterausschüsse waren anscheinend sehr unterschiedlich gestaltet. Durch die Fristsetzung (Stichtag 01.01.2022) konnten diese Karten dann - unter Einbeziehung bauplanungsrechtlicher Bestimmungen - nicht ausreichend detailliert erarbeitet werden. Dazu veröffentlichte der Gutachterausschuss der Stadt Calw am 13.06.2023 eine Erklärung („Schömberger Erklärung“). Auf die positiven Auswirkungen bei den Grundsteuerwerten wird in dieser explizit hingewiesen.
Situation beim „Gemeinsamen Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen“:
Uns ist es mit einem sehr großen Aufwand gelungen, alle Bodenrichtwertkarten zum Stichtag 01.01.2022 mit den bauplanungsrechtlichen Vorgaben (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Landschaftsschutzgebiete etc.) abzugleichen.
Wir haben nicht nur Abgrenzungen zum Außenbereich bei unterschiedlicher Nutzung vorgenommen, sondern haben auch im Innenbereich Grundstückstiefen und Umrechnungskoeffizienten für große und übergroße Grundstücke ermittelt und im Grundstücksmarktbericht dargestellt. Wir haben des Weiteren (wo bauplanungsrechtliche Unterlagen von den Verbandsgemeinden nachgereicht wurden) diese bei den Bodenrichtwertzonen/Bodenrichtwerten am 23.02.2023 fortgeschrieben und auf der Homepage des Gutachterausschusses sowie auf „BORIS-BW“ veröffentlicht.
Diese Bodenwertdefinitionen und Ableitungen wurden im Vorfeld eingehend mit der Finanzbehörde besprochen und anschließend anderen Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt.
Für Grundstücke im unbeplanten/beplanten Innenbereich, die entweder baurechtlich durch entsprechende Festsetzungen oder durch grundstücksbezogene Merkmale (Steilhang, Zuschnitt, Lage am Gewässer etc.) nicht überbaubar sind, ist der tatsächliche Wert des Grund und Bodens (entsprechend Landesgrundsteuergesetz - LGrStG -) festzustellen. Bei übergroßen Grundstücken sind Umrechnungskoeffizienten, Tiefenbegrenzungen (35 Meter-Linie) und Wertansätze für Hinterland (15 %) im Grundstücksmarktbericht verankert.
Zusammenfassend kann man feststellen:
Die Parameter, welche nun als „Calwer Modell“ hoch gelobt werden, wurden beim „Gemeinsamen Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen“ bereits im Rahmen der Bodenrichtwertermittlung zum Stichtag 01.01.2022, ab Beginn berücksichtigt. Eine „großflächige Revision“ ist folglich nicht erforderlich. Dies gilt unseres Erachtens auch für die überwiegende Zahl von Gutachterausschüssen.